Worin unterscheiden sich Neubau und Bestand?
Neubau und Bestand unterscheiden sich in fünf Punkten, die du direkt in Zahlen fassen kannst:
- Preis und Miete: Neubauwohnungen kosten je Quadratmeter meist deutlich mehr. Die Miete liegt höher, aber selten im selben Verhältnis. Der Kaufpreisfaktor ist deshalb oft höher.
- Instandhaltung: In den ersten Jahren fallen im Neubau kaum Reparaturen an. Für Mängel am Bauwerk haftet der Bauträger in der Regel fünf Jahre ab Abnahme (§ 634a BGB). Im Bestand hängt viel davon ab, was schon saniert ist.
- AfA: Für Gebäude, die ab 2023 fertiggestellt wurden, gelten 3 % statt 2 % im Jahr. Unter engen Voraussetzungen kommen degressive AfA oder Sonderabschreibung dazu.
- Nebenkosten: Beim Bauträger fällt meist kein Makler an, Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch zahlst du trotzdem.
- Miete und Mietrecht: Bei der ersten Vermietung einer Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird, gilt die Mietpreisbremse nicht (§ 556f BGB).
Wie sieht das in Zahlen aus?
Zwei Wohnungen mit 60 m² in derselben Stadt, beide mit 10 % des Kaufpreises plus Nebenkosten als Eigenkapital, 3,50 % Zins, 1,50 % Tilgung und 42 % Grenzsteuersatz. Die Werte der Neubauwohnung sind Annahmen für das Beispiel:
| Im ersten Jahr | Bestand | Neubau |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 240.000 € | 330.000 € |
| Kaltmiete im Monat | 780 € | 1.000 € |
| Nicht umlagefähige Kosten | 90 € | 50 € |
| Makler | ja | nein |
| Kaufpreisfaktor | 25,6 | 27,5 |
| Nettomietrendite | 3,11 % | 3,21 % |
| Eigenkapital | 50.400 € | 57.750 € |
| AfA im Jahr | 3.996 € | 9.046 € |
| Cashflow vor Steuern | −210 € | −288 € |
| Cashflow nach Steuern | −95 € | −6 € |
Die Neubauwohnung bindet 7.350 € mehr Eigenkapital. Vor Steuern ist ihr Cashflow schlechter, nach Steuern besser, weil die höhere AfA mehr Steuer spart. Das gilt nur, solange dein Grenzsteuersatz hoch bleibt. Und die Rechnung hängt an der Annahme, dass im Neubau in den ersten Jahren kaum Kosten anfallen.
Woher der Unterschied nach Steuern kommt, zeigt die AfA der Neubauwohnung:
(9.046 € − 3.996 €) × 42 % Grenzsteuersatz
Welche Risiken hat ein Neubau?
- Du kaufst oft vor der Fertigstellung. Verzögert sich der Bau, fehlt dir die Miete, während die Finanzierung schon läuft.
- Gerät der Bauträger in Schwierigkeiten, kann die Fertigstellung teuer werden. Zahl nur nach Baufortschritt, in Raten, wie es die Makler- und Bauträgerverordnung vorsieht (§ 3 MaBV), und prüf, ob der Bauträger schon Projekte abgeschlossen hat.
- Die Miete ist anfangs eine Annahme. Vergleiche sie mit Neubauwohnungen, die schon vermietet sind.
- Die Steuervorteile laufen aus. Nach einigen Jahren zählen Miete und Kosten wie bei jeder anderen Wohnung.
Welche Risiken hat eine Bestandswohnung?
- Sanierungsstau: Dach, Fassade, Fenster, Heizung und Leitungen haben eine begrenzte Lebensdauer. Prüf in den Protokollen, was ansteht und ob die Rücklage reicht.
- Energetische Anforderungen: Alte Heizungen und schlecht gedämmte Häuser können teure Pflichten oder Beschlüsse der Gemeinschaft nach sich ziehen. Frag nach dem Energieausweis und den Plänen der Gemeinschaft.
- Bestehende Mietverträge: Du übernimmst Mieter und Miete. Liegt die Miete unter dem Mietspiegel, kannst du sie nur langsam anpassen.
- Renovierung kurz nach dem Kauf: Mehr als 15 % der Gebäudekosten in drei Jahren kannst du steuerlich nicht sofort absetzen.
Faustregel
Bestand bringt meist mehr Miete pro Euro, Neubau weniger Arbeit und mehr Steuervorteil. Rechne beide mit dem Cashflow nach Steuern und mit realistischen Kosten, nicht mit dem Prospekt. Im Neubau prüfst du den Bauträger, im Bestand die Eigentümergemeinschaft.
Häufige Fragen
Ist ein Neubau wegen der höheren AfA immer besser?
Gilt die Mietpreisbremse für Neubauten?
Muss ich beim Neubau Grunderwerbsteuer zahlen?
Quellen und Stand
- § 7 EStG, Absetzung für Abnutzung, Bundesministerium der Justiz, Stand 02.10.2026
- § 7b EStG, Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau, Bundesministerium der Justiz, Stand 02.10.2026
- § 6 EStG, Bewertung (Abs. 1 Nr. 1a: anschaffungsnahe Herstellungskosten), Bundesministerium der Justiz, Stand 02.10.2026
- § 556f BGB, Ausnahmen, Bundesministerium der Justiz, Stand 02.10.2026
- § 634a BGB, Verjährung der Mängelansprüche, Bundesministerium der Justiz, Stand 02.10.2026
- § 3 MaBV, Besondere Sicherungspflichten für Bauträger, Bundesministerium der Justiz, Stand 02.10.2026