Lohnt sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage 2026?

Worauf kommt es bei einer Kapitalanlage an?

Eine vermietete Wohnung bringt dir auf drei Wegen etwas: Der Mieter zahlt über die Miete einen Teil deines Kredits ab, die Wohnung kann im Wert steigen, und die Ausgaben mindern deine Steuer. Dagegen stehen Zinsen, Kosten, Risiko und Arbeit.

Ob sich das für dich lohnt, hängt weniger von der Wohnung allein ab als von drei Fragen: Wie viel musst du jeden Monat zuschießen? Wie viel Vermögen baust du damit auf? Und wie viel deines Eigenkapitals bindest du dafür?

• Cashflow nach Steuern: was dir im Monat bleibt oder was du dazulegst, wenn Miete, Kosten, Zins, Tilgung und Steuer verrechnet sind.
• Nettomietrendite: Jahresmiete nach nicht umlagefähigen Kosten, geteilt durch Kaufpreis und Nebenkosten. Damit vergleichst du Angebote unabhängig von der Finanzierung.
• Eigenkapitalrendite: wie stark dein eingesetztes Geld im Jahr wächst, aus Cashflow, Tilgung und Wertentwicklung.

Wie sieht das an einem Beispiel aus?

Eine Zweizimmerwohnung mit 60 m² in Sachsen kostet 240.000 €, die Kaltmiete beträgt 780 € im Monat. Vom Hausgeld sind 90 € nicht umlagefähig. Du zahlst die Nebenkosten und 10 % des Kaufpreises aus eigener Tasche und finanzierst den Rest mit 3,50 % Zins und 1,50 % Tilgung. Dein Grenzsteuersatz liegt bei 42 %.

Du legst also 95 € im Monat dazu. Gleichzeitig tilgst du im ersten Jahr 270 € im Monat, nach zehn Jahren ist das Darlehen um 38.010 € kleiner. Die Mietrendite erreicht das Ziel der App nicht ganz, der Cashflow schon. Das ist ein typisches Bild für Wohnungen in mittleren Lagen.

Welche Rolle spielt der Zins?

Der Zins ist der größte Hebel. Steigt er im Beispiel von 3,50 % auf 5,50 %, wächst die Rate von 900 € auf 1.260 € im Monat. Der Cashflow nach Steuern fällt von −95 € auf −304 €, obwohl ein Teil der höheren Zinsen über die Steuer zurückkommt.

Das betrifft dich nicht nur beim Kauf. Nach dem Ende der Zinsbindung finanzierst du die Restschuld zu dem Zins, der dann gilt. Rechne deshalb immer auch mit einem höheren Anschlusszins und prüfe, ob du den Zuschuss dann noch tragen kannst.

Wann lohnt sich eine Wohnung eher?

Eine Wohnung als Kapitalanlage passt eher zu dir, wenn diese Punkte zutreffen:

• Du hast ein sicheres Einkommen und kannst einen monatlichen Zuschuss auch über viele Jahre tragen.
• Neben dem Eigenkapital für den Kauf bleibt dir eine Reserve für Reparaturen, Leerstand und Sonderumlagen.
• Dein Grenzsteuersatz ist hoch, sodass Zinsen, Kosten und AfA spürbar Steuer sparen.
• Du willst langfristig halten, mindestens zehn Jahre. Danach ist ein Verkaufsgewinn privat in der Regel steuerfrei.
• Du bist bereit, dich um Mieter, Abrechnungen und Eigentümerversammlungen zu kümmern oder dafür zu bezahlen.

Wann solltest du vorsichtig sein?

Vorsicht ist angebracht, wenn einer dieser Punkte zutrifft:

• Der Zuschuss im Monat ist größer als die Tilgung. Dann verlierst du laufend Geld, solange der Wert nicht steigt.
• Die Rechnung geht nur mit einer Miete auf, die über dem Mietspiegel liegt, oder mit einem Zins, der nur für kurze Zeit gilt.
• Das Eigenkapital für den Kauf ist deine gesamte Reserve.
• Die Eigentümergemeinschaft hat eine kleine Rücklage und große Sanierungen stehen an.
• Du müsstest die Wohnung vielleicht in wenigen Jahren wieder verkaufen.

Wie prüfst du ein Angebot?

1. Prüf den Preis im Verhältnis zur Miete mit dem Kaufpreisfaktor und der Mietrendite.
2. Rechne die Kaufnebenkosten für dein Bundesland aus. Sie bestimmen, wie viel Eigenkapital du mindestens brauchst.
3. Leg die Finanzierung fest und sieh dir den Cashflow vor und nach Steuern an.
4. Prüf die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft: Hausgeld, Rücklage, Protokolle, geplante Sanierungen.
5. Rechne einen schlechteren Fall: höherer Anschlusszins, drei Monate Leerstand, eine Sonderumlage.

Faustregel

Eine Wohnung als Kapitalanlage ist vertretbar, wenn der Zuschuss im Monat kleiner ist als die Tilgung, du ihn auch bei einem höheren Anschlusszins tragen kannst und danach noch eine Reserve übrig bleibt. Ob sie sich lohnt, entscheidest du an deinen Zielen, nicht an einer einzelnen Kennzahl.

Häufige Fragen

Quellen und Stand

• § 23 EStG, Private Veräußerungsgeschäfte, Bundesministerium der Justiz, Stand 02.10.2026