Worauf kommt es bei der Besichtigung an?
Eine Besichtigung dauert selten länger als eine halbe Stunde. Was du dabei übersiehst, zahlst du über Jahre. Diese Liste ordnet die 25 wichtigsten Punkte nach Bereichen. Nimm sie ausgedruckt oder auf dem Handy mit und hak ab, was du gesehen hast.
Bei einer Eigentumswohnung prüfst du zwei Dinge: die Wohnung, für die du allein zahlst, und das Haus, für das die Gemeinschaft zahlt. Beides fließt in deine Rechnung ein, das eine über Renovierung und Leerstand, das andere über Hausgeld und Sonderumlagen.
Lage und Umfeld
Die Lage kannst du nach dem Kauf nicht mehr ändern. Geh die Umgebung zu Fuß ab, am besten zu zwei verschiedenen Tageszeiten.
- Wie weit sind Bus, Bahn, Einkauf, Schulen und Ärzte entfernt?
- Wie laut ist es bei geschlossenem und bei offenem Fenster, auch zur Hauptverkehrszeit?
- Wer wohnt in der Gegend, und wer würde hier mieten? Passt die Wohnung zu dieser Zielgruppe?
- Gibt es Leerstand in der Straße, viele Schilder „zu vermieten“ oder auffällig viele Angebote?
- Sind Bauprojekte in der Nähe geplant, die Lärm bringen oder die Lage aufwerten? Frag beim Bauamt nach dem Bebauungsplan.
Haus und Gemeinschaftseigentum
Für Dach, Fassade, Treppenhaus und Leitungen zahlst du anteilig mit. Ihr Zustand bestimmt, wie viel Geld die Gemeinschaft künftig braucht.
- Wie sehen Dach, Fassade, Fenster im Treppenhaus und Eingangsbereich aus? Gibt es Risse oder Feuchtigkeitsflecken?
- Wie riecht der Keller? Muffiger Geruch und Ausblühungen an den Wänden deuten auf Feuchtigkeit hin.
- Wie alt ist die Heizung, und womit wird geheizt? Was steht im Energieausweis?
- Wann wurden Wasser- und Abwasserleitungen und die Elektrik im Haus zuletzt erneuert?
- Ist das Haus gepflegt? Saubere Flure, ein ordentlicher Garten und funktionierende Klingeln sprechen für eine aktive Verwaltung.
- Gibt es einen Aufzug, und wann wurde er zuletzt geprüft? Aufzüge sind teuer in Wartung und Erneuerung.
Die Wohnung selbst
Prüf, was du nach dem Kauf allein bezahlst. Diese Kosten trägt keine Gemeinschaft mit.
- Passen Wohnfläche und Grundriss zum Exposé? Miss die Zimmer grob nach.
- In welchem Zustand sind Böden, Bad und Küche? Was müsste vor einer neuen Vermietung gemacht werden?
- Schließen Fenster und Wohnungstür dicht? Sind die Fenster einfach, doppelt oder dreifach verglast?
- Gibt es Schimmel, besonders hinter Schränken, in Ecken von Außenwänden und im Bad?
- Wie alt sind die Elektroleitungen in der Wohnung? Gibt es genug Steckdosen und einen Sicherungskasten mit FI-Schalter?
- Funktionieren Heizkörper, Thermostate und Warmwasser?
- Gehören Keller, Stellplatz oder Garten zur Wohnung? Steht das als Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung?
Unterlagen
Lass dir die Unterlagen vor der Besichtigung schicken, damit du vor Ort gezielt fragen kannst.
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre und die Beschluss-Sammlung
- Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnung und Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklage
- Energieausweis und, falls vorhanden, ein Gutachten oder Sanierungsfahrplan
- Grundbuchauszug: Stehen Rechte Dritter oder Lasten in Abteilung II?
Vermietung
Bei einer vermieteten Wohnung kaufst du den Mietvertrag mit.
- Wie hoch sind Kaltmiete und Nebenkostenvorauszahlung, und wann wurde die Miete zuletzt erhöht? Lass dir Mietvertrag und Zahlungseingänge zeigen.
- Wie liegt die Miete im Vergleich zum Mietspiegel, und gibt es Streit, Mietminderungen oder Rückstände?
Was kostet ein übersehener Punkt?
Viele Punkte der Liste führen zu Kosten, die im Exposé nicht stehen. Ein Beispiel: Die Wohnung braucht nach dem Auszug des Mieters neue Böden und ein neues Bad, sie steht 3 Monate leer.
Die nicht umlagefähigen Kosten, Zins und Tilgung laufen weiter, Renovierungskosten kommen dazu.
Während des Leerstands zahlst du außerdem die Heizkosten und die umlagefähigen Kosten der leeren Wohnung selbst. Plane für solche Fälle eine Reserve ein und rechne die Renovierung in den Kaufpreis ein, den du bietest.
Faustregel
Besichtige zweimal, lies die Unterlagen vorher und rechne alles, was du siehst, in Geld um. Was du nicht prüfen kannst, etwa Leitungen in der Wand, fragst du schriftlich beim Verkäufer und beim Verwalter an.