So liest du das Ergebnis
Der Cashflow vor Steuern ist, was von der Kaltmiete bleibt, nachdem du die nicht umlagefähigen Kosten, die Zinsen und die Tilgung bezahlt hast. Umlagefähige Nebenkosten zahlt der Mieter, sie laufen nur durch.
Der Cashflow nach Steuern berücksichtigt, dass Zinsen, Kosten und die Abschreibung (AfA) deine Mieteinnahmen mindern. Bleibt unterm Strich ein Verlust, verringert er deine Steuer auf das übrige Einkommen. Diese Ersparnis rechnet der Rechner mit deinem Grenzsteuersatz ein.
Die Tilgung ist kein Verlust. Sie senkt die Restschuld, du baust damit Vermögen auf. Ein leicht negativer Cashflow kann deshalb vertretbar sein.
Rechenbeispiel
Steuerwirkung: (Miete − Kosten − Zinsen − AfA) × Grenzsteuersatz. Ein negatives Ergebnis ergibt eine Erstattung.
Du zahlst in diesem Beispiel 95 € im Monat zu, tilgst aber 270 €. Dein Vermögen wächst also, bevor eine Wertsteigerung dazukommt.
Ab wann ist der Cashflow in Ordnung?
Der Rechner ordnet den Cashflow an der Tilgung ein: Im Ziel ist ein Fehlbetrag bis etwa einem Viertel der Tilgung, Unter Ziel ein Fehlbetrag in Höhe der ganzen Tilgung oder mehr. Dazwischen liegt das Mittelfeld. Solange der Fehlbetrag kleiner als die Tilgung ist, wächst dein Vermögen.
Typische Fehler
- Die Tilgung als Kosten sehen. Sie ist Sparen in die eigene Wohnung.
- Die Steuer vergessen. Gerade in den ersten Jahren ist der Cashflow nach Steuern oft deutlich besser als davor.
- Ohne Rücklage für Reparaturen und Leerstand rechnen.
- Nicht prüfen, ob der Zuschuss auch bei höherem Zins nach der Zinsbindung in dein Budget passt.
Grenzen des Rechners
Der Rechner zeigt das erste Jahr. Später steigen Mieten und Kosten, der Zinsanteil sinkt und die Tilgung steigt. Wie sich der Cashflow über 50 Jahre entwickelt, siehst du, wenn du genau durchrechnest.