Wie viel Eigenkapital brauchst du für eine vermietete Wohnung?

Wie viel Eigenkapital brauchst du mindestens?

Die Kaufnebenkosten zahlst du praktisch immer aus eigener Tasche. Banken finanzieren in der Regel nur den Kaufpreis, weil die Nebenkosten keinen Gegenwert haben, den sie beleihen können. Je nach Bundesland und Makler sind das etwa 5,5 % bis 12,0 % des Kaufpreises.

Den günstigsten Wert erreichst du ohne Makler in Bayern, den höchsten mit Makler in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein. Bei einer Wohnung für 250.000 € liegen zwischen beiden Fällen 16.250 €.

Manche Banken finanzieren auch mehr als den Kaufpreis, wenn Einkommen und Bonität stimmen. Dafür verlangen sie meist einen höheren Zins, und du startest mit einer Schuld, die größer ist als der Wert der Wohnung.

Woraus bestehen die Kaufnebenkosten?

Die Nebenkosten setzen sich aus vier Posten zusammen. Für die Wohnung aus dem Beispiel in Sachsen mit Makler sieht das so aus:

Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest. Notar und Grundbuch richten sich nach gesetzlichen Gebührentabellen und liegen zusammen meist bei etwa 2 %. Beim Makler gilt für Wohnungen: Zahlen Käufer und Verkäufer beide, dann in gleicher Höhe (§ 656c BGB). Die Sätze für alle Bundesländer findest du im Kaufnebenkosten-Rechner.

Was ändert mehr Eigenkapital?

Mehr Eigenkapital senkt das Darlehen, die Rate und den monatlichen Zuschuss. Gleichzeitig arbeitet mehr von deinem Geld in der Wohnung, und die Eigenkapitalrendite sinkt. Die Tabelle zeigt die Wohnung aus dem Beispiel mit 3,50 % Zins, 1,50 % Tilgung und 42 % Grenzsteuersatz.

Mit nur den Nebenkosten legst du 166 € im Monat dazu, mit 20 % zusätzlich nur noch 25 €. Dafür bindest du 48.000 € mehr. Die Eigenkapitalrendite fällt von 24,28 % auf 9,92 %.

Welche Variante besser ist, hängt davon ab, was dein Geld sonst bringen würde und wie viel Zuschuss du tragen willst. Wenig Eigenkapital heißt mehr Hebel, aber auch mehr Risiko, wenn der Zins nach der Zinsbindung steigt.

Warum brauchst du zusätzlich eine Reserve?

Eigenkapital für den Kauf und Reserve sind zwei verschiedene Töpfe. Wer alles in die Wohnung steckt, hat nichts mehr, wenn die Heizung ausfällt, der Mieter auszieht oder die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschließt.

• Plane eine Reserve für mehrere Monatsraten ohne Mieteinnahme ein, etwa für Leerstand zwischen zwei Mietern.
• Prüf in den Protokollen der Eigentümerversammlung, ob größere Sanierungen anstehen, die die Rücklage nicht deckt.
• Behalte daneben deinen privaten Notgroschen. Die Wohnung ersetzt ihn nicht, sie ist schwer und teuer zu verkaufen.

Worauf achtet die Bank?

Die Bank schaut nicht nur auf dein Eigenkapital, sondern auf drei Dinge zusammen: den Wert, den sie der Wohnung zumisst, dein Einkommen nach allen Ausgaben und deine bisherigen Schulden.

• Beleihungsauslauf: wie groß das Darlehen im Verhältnis zu dem Wert ist, den die Bank ansetzt. Je höher, desto höher meist der Zins.
• Haushaltsrechnung: ob nach Lebenshaltung, Rate und anderen Verpflichtungen genug übrig bleibt. Mieteinnahmen rechnen Banken oft nur teilweise an.
• Unterlagen zur Wohnung: Exposé, Grundriss, Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Mietvertrag.

Die App erstellt aus deinen Zahlen Unterlagen für den Banktermin. Rechne vorher durch, welchen Zuschuss du mit welchem Eigenkapital akzeptierst. Dann verhandelst du mit einer klaren Grenze.

Faustregel

Bring mindestens die Kaufnebenkosten mit, besser noch 10 % des Kaufpreises, und behalte eine eigene Reserve für Leerstand und Reparaturen. Mehr Eigenkapital macht den Monat leichter, aber die Rendite auf dein Geld kleiner. Im Beispiel liegt der Zuschuss bei 10 % Eigenkapital bei 95 € im Monat.

Häufige Fragen

Quellen und Stand

• § 656c BGB, Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien, Bundesministerium der Justiz, Stand 02.10.2026