So liest du das Ergebnis
Mit der AfA (Absetzung für Abnutzung) verteilst du die Anschaffungskosten des Gebäudes über viele Jahre. Sie mindert jedes Jahr deine Einkünfte aus Vermietung, ohne dass Geld fließt. Beim Grenzsteuersatz ergibt sich daraus die Steuerwirkung.
Abschreiben kannst du nur das Gebäude, nicht das Grundstück. Die AfA-Basis ist deshalb der Gebäudeanteil an Kaufpreis und Kaufnebenkosten.
AfA-Sätze für Wohngebäude
- 2,5 % (fertiggestellt vor 1925)
- 2 % (fertiggestellt 1925 bis 2022)
- 3 % (fertiggestellt ab 2023)
Maßgeblich ist, wann das Gebäude fertiggestellt wurde, nicht wann du kaufst.
Rechenbeispiel
199.800 € × 2 %
Im Jahr des Kaufs gibt es die AfA anteilig für die Monate ab dem Kauf.
Typische Fehler
- Den ganzen Kaufpreis abschreiben. Der Anteil für das Grundstück ist nicht abschreibbar.
- Die Kaufnebenkosten vergessen. Ihr Gebäudeanteil gehört in die AfA-Basis.
- Die Steuerwirkung mit dem Durchschnittssteuersatz rechnen statt mit dem Grenzsteuersatz.
- Einen Gebäudeanteil ansetzen, der sich nicht begründen lässt. Das Finanzamt prüft die Aufteilung.
Grenzen des Rechners
Der Rechner zeigt die reguläre lineare AfA. Sonderabschreibungen, Denkmal-AfA und die Aufteilung von Sanierungskosten rechnet die App, wenn du genau durchrechnest. Wie die AfA deinen monatlichen Cashflow verbessert, zeigt der Cashflow-Rechner. Für deine Steuererklärung frag im Zweifel eine Steuerberatung.