AfA bei Eigentumswohnungen einfach erklärt

Was ist die AfA?

AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Das Finanzamt geht davon aus, dass ein Gebäude über die Jahre an Wert verliert. Diesen Wertverlust darfst du als Werbungskosten von deinen Mieteinnahmen abziehen, jedes Jahr ein fester Prozentsatz der Anschaffungskosten.

Das Besondere: Für die AfA fließt kein Geld. Du hast den Kaufpreis einmal bezahlt, die AfA verteilt ihn steuerlich über Jahrzehnte. Sie mindert deine Einkünfte aus Vermietung und damit deine Steuer, ohne deinen Cashflow zu belasten.

Welcher AfA-Satz gilt für deine Wohnung?

Für vermietete Wohngebäude gibt § 7 Abs. 4 EStG drei Sätze vor. Maßgeblich ist, wann das Gebäude fertiggestellt wurde, nicht wann du kaufst:

• 2,5 % (fertiggestellt vor 1925)
• 2 % (fertiggestellt 1925 bis 2022)
• 3 % (fertiggestellt ab 2023)

Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, etwa bei einem Altbau in schlechtem Zustand, kannst du eine höhere AfA ansetzen. Die kürzere Restnutzungsdauer musst du dann belegen, in der Praxis meist mit einem Gutachten.

Wie berechnest du die AfA?

Abschreiben kannst du nur das Gebäude, nicht das Grundstück. Bei einer Eigentumswohnung gehört dir ein Anteil am Grundstück, er steckt im Kaufpreis. Die AfA-Basis ist deshalb der Gebäudeanteil an Kaufpreis und Kaufnebenkosten. Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Makler teilst du im selben Verhältnis auf.

Im Jahr des Kaufs gibt es die AfA nur anteilig, ab dem Monat, in dem Besitz, Nutzen und Lasten auf dich übergehen. Kaufst du im Oktober, setzt du drei Zwölftel an.

Warum ist der Gebäudeanteil so wichtig?

Wie viel vom Kaufpreis auf das Gebäude entfällt, bestimmt die Höhe der AfA. In teuren Lagen ist der Bodenanteil hoch, der Gebäudeanteil entsprechend niedrig. Für die Wohnung aus dem Beispiel macht das diesen Unterschied:

Zwischen dem niedrigsten und dem höchsten Anteil liegen 448 € Steuer im Jahr. Steht im Kaufvertrag eine Aufteilung, die zu Bodenrichtwert und Gebäude passt, übernimmt das Finanzamt sie in der Regel. Sonst rechnet es selbst, oft mit der Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zur Kaufpreisaufteilung. Eine Aufteilung im Kaufvertrag, die sich nicht begründen lässt, hilft dir nicht.

Was gilt für Neubauten?

Für neue Wohnungen gibt es zwei zusätzliche Möglichkeiten. Beide haben enge Voraussetzungen.

• Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a EStG): 5 % vom jeweiligen Restwert statt 3 % linear. Voraussetzung ist ein Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029. Als Käufer musst du die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erwerben.
• Sonderabschreibung (§ 7b EStG): zusätzlich bis zu 5 % im Jahr der Anschaffung und in den drei Jahren danach. Sie gilt nur für neue Mietwohnungen mit Baukostenobergrenzen und weiteren Bedingungen.

Bei einer AfA-Basis von 300.000 € bringt die degressive AfA in den ersten fünf vollen Jahren zusammen 67.866 €, linear wären es 45.000 €. Über die gesamte Nutzungsdauer schreibst du nicht mehr ab, nur früher. Ein späterer Wechsel zur linearen AfA ist erlaubt. Ob sich das für dich lohnt, hängt von deinem Steuersatz in den einzelnen Jahren ab. Die App rechnet die degressive AfA derzeit nicht.

Was passiert mit der AfA beim Verkauf?

Die AfA mindert den Buchwert der Wohnung. Verkaufst du innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig, und die bereits abgezogene AfA erhöht diesen Gewinn (§ 23 EStG). Nach zehn Jahren ist der Verkauf einer vermieteten Wohnung im Privatvermögen in der Regel steuerfrei, die AfA bleibt dann ein endgültiger Vorteil.

Faustregel

Rechne mit 2 % AfA auf den Gebäudeanteil von Kaufpreis und Nebenkosten, bei Neubauten ab 2023 mit 3 %. Der Gebäudeanteil ist die wichtigste Stellschraube und muss sich begründen lassen. Für Sonderabschreibungen und eine kürzere Nutzungsdauer lass dich steuerlich beraten.

Häufige Fragen

Quellen und Stand

• § 7 EStG, Absetzung für Abnutzung, Bundesministerium der Justiz, Stand 02.10.2026
• § 7b EStG, Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau, Bundesministerium der Justiz, Stand 02.10.2026
• § 23 EStG, Private Veräußerungsgeschäfte, Bundesministerium der Justiz, Stand 02.10.2026