Was ist das Hausgeld?
Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung an die Eigentümergemeinschaft. Die Höhe legt der Wirtschaftsplan fest, den die Eigentümerversammlung jedes Jahr beschließt (§ 28 WEG). Aus dem Hausgeld bezahlt die Gemeinschaft Hausmeister, Versicherung, Müllabfuhr, Verwaltung und die Rücklage für künftige Reparaturen.
Für deine Rechnung zerfällt das Hausgeld in zwei Teile. Den umlagefähigen Teil holst du dir über die Nebenkostenabrechnung vom Mieter zurück. Den nicht umlagefähigen Teil trägst du selbst, er mindert deine Rendite und deinen Cashflow.
Welcher Teil ist umlagefähig?
Welche Kosten du auf den Mieter umlegen darfst, regelt die Betriebskostenverordnung. Umlagefähig sind laufende Kosten wie Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Heizung, Müllabfuhr, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Hausmeister und Gebäudeversicherung, soweit der Mietvertrag es vorsieht (§ 2 BetrKV).
Nicht umlagefähig sind nach § 1 Abs. 2 BetrKV:
- Verwaltungskosten: die Vergütung des WEG-Verwalters und, falls du eine hast, der Mietverwaltung.
- Instandhaltung und Instandsetzung: Reparaturen und damit auch die Zuführung zur Erhaltungsrücklage.
Dazu kommen Bankgebühren der Gemeinschaft und Kosten für leerstehende Einheiten. Den genauen Anteil findest du in der letzten Jahresabrechnung: Sie weist umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten meist getrennt aus.
Wie viel Rücklage ist angemessen?
Jede Eigentümergemeinschaft muss eine angemessene Erhaltungsrücklage ansammeln (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Früher hieß sie Instandhaltungsrücklage. Wie viel angemessen ist, sagt das Gesetz nicht. Eine verbreitete Faustformel ist die Peterssche Formel: Ein Gebäude kostet über 80 Jahre etwa das Anderthalbfache seiner Herstellungskosten an Instandhaltung, davon entfallen etwa 65 bis 70 % auf das Gemeinschaftseigentum.
32,81 € × 60 m² ÷ 12
Viele Gemeinschaften legen deutlich weniger zurück. Das ist kurzfristig angenehm, weil das Hausgeld niedrig ist. Steht dann eine Dach- oder Fassadensanierung an, fehlt das Geld, und die Gemeinschaft beschließt eine Sonderumlage. Eine niedrige Rücklage ist deshalb kein Vorteil, sondern eine verschobene Rechnung.
Wie prüfst du die Rücklage vor dem Kauf?
Prüf vor dem Kauf diese Unterlagen, die dir der Verkäufer über den Verwalter besorgen kann:
- Wirtschaftsplan: wie hoch das Hausgeld für deine Wohnung ist und wie viel davon in die Rücklage fließt.
- Jahresabrechnung: was tatsächlich ausgegeben wurde und welcher Anteil umlagefähig ist.
- Vermögensbericht: wie hoch die Rücklage am Jahresende war. Den Bericht muss der Verwalter jedes Jahr erstellen (§ 28 Abs. 4 WEG).
- Protokolle der Eigentümerversammlungen: welche Sanierungen besprochen oder beschlossen sind und ob Sonderumlagen anstehen.
Teil die Rücklage durch die Wohnfläche des ganzen Hauses. So vergleichst du Gemeinschaften unterschiedlicher Größe. Setz den Wert ins Verhältnis zum Alter des Hauses und zu den Arbeiten, die in den Protokollen stehen.
Was bedeutet das für deine Rendite?
Die nicht umlagefähigen Kosten wirken direkt auf deine Zahlen. Steigen sie in der Wohnung aus dem Beispiel um 40 € im Monat, etwa weil die Gemeinschaft die Rücklage erhöht:
| Nicht umlagefähig | Nettomietrendite | Cashflow vor Steuern | Cashflow nach Steuern |
|---|---|---|---|
| 90 € im Monat | 3,11 % | −210 € | −95 € |
| 130 € im Monat | 2,93 % | −250 € | −119 € |
Vor Steuern fehlen dir die vollen 40 €, nach Steuern weniger, weil du laufende Kosten als Werbungskosten absetzt. Bei der Zuführung zur Rücklage gilt das allerdings erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für Reparaturen ausgibt. Die App rechnet hier vereinfacht mit sofortiger Wirkung.
Faustregel
Rechne nur mit dem nicht umlagefähigen Teil des Hausgelds als Kosten, aber rechne ihn vollständig. Eine niedrige Rücklage ist ein Warnsignal, keine Ersparnis. Prüf Wirtschaftsplan, Vermögensbericht und Protokolle, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst.
Häufige Fragen
Kann ich die Instandhaltungsrücklage auf den Mieter umlegen?
Kann ich die Zuführung zur Rücklage von der Steuer absetzen?
Bekomme ich die Rücklage beim Verkauf zurück?
Was ist eine Sonderumlage?
Quellen und Stand
- § 1 BetrKV, Betriebskosten, Bundesministerium der Justiz, Stand 02.10.2026
- § 2 BetrKV, Aufstellung der Betriebskosten, Bundesministerium der Justiz, Stand 02.10.2026
- § 19 WEG, Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss, Bundesministerium der Justiz, Stand 02.10.2026
- § 28 WEG, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht, Bundesministerium der Justiz, Stand 02.10.2026