Was sagt der Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Er sagt dir, wie viele Jahre die Kaltmiete brauchen würde, um den Kaufpreis einzuspielen, ohne Kosten, Zinsen und Steuern. Ein Faktor von 25 heißt: 25 Jahresmieten.
Der Faktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite. Faktor 20 entspricht 5 % brutto, Faktor 25 entspricht 4 %, Faktor 30 rund 3,3 %. Je niedriger der Faktor, desto mehr Miete bekommst du für jeden Euro Kaufpreis.
Ab wann ist eine Wohnung zu teuer?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Verbreitet ist die Faustregel, dass ein Faktor unter 20 eher günstig und über 30 eher teuer ist. Dazwischen entscheidet die Lage: In gefragten Großstädten zahlen Käufer höhere Faktoren, weil sie mit steigenden Mieten und Preisen rechnen. In schrumpfenden Regionen ist ein niedriger Faktor oft der Ausgleich für ein höheres Risiko bei Leerstand.
Für die Wohnung aus dem Beispiel mit 780 € Kaltmiete im Monat ergibt sich aus dem Faktor direkt, welcher Preis zu welcher Rendite passt:
| Faktor | Kaufpreis | Brutto | Netto |
|---|---|---|---|
| 20 | 187.200 € | 5,00 % | 3,98 % |
| 25 | 234.000 € | 4,00 % | 3,19 % |
| 30 | 280.800 € | 3,33 % | 2,66 % |
Die Nettomietrendite rechnet Kaufnebenkosten und 90 € nicht umlagefähige Kosten im Monat ein. Deshalb liegt sie immer unter der Bruttomietrendite.
Wie rechnest du den Höchstpreis aus?
Du willst wissen, wie viel du für die Wohnung höchstens zahlen solltest, wenn sie das Ziel der App von 5 % Bruttomietrendite erreichen soll. Dann teilst du die Jahresmiete durch das Ziel:
9.360 € ÷ 5 %
Verlangt der Verkäufer 240.000 €, liegt der Faktor bei 25,6 und die Bruttomietrendite bei 3,90 %. Das ist kein Ausschlussgrund, aber ein Argument für die Verhandlung: Der Preis liegt 52.800 € über dem Wert, der zu deinem Ziel passt.
Warum reicht der Faktor allein nicht?
Zwei Wohnungen mit demselben Faktor können sehr unterschiedlich rentabel sein. Der Faktor kennt weder das Hausgeld noch die Kaufnebenkosten, den Zustand oder die Finanzierung.
Hat die Wohnung aus dem Beispiel statt 90 € doppelt so hohe nicht umlagefähige Kosten, bleibt der Faktor bei 25,6. Die Nettomietrendite fällt aber von 3,11 % auf 2,70 %. Für deine Entscheidung zählt die Nettomietrendite mehr, und für dein Budget der Cashflow nach Steuern.
- Rechne mit der Kaltmiete aus dem Mietvertrag oder dem Mietspiegel, nicht mit einer erhofften Miete.
- Bei leeren Wohnungen ist die Miete eine Annahme. Prüf sie an vergleichbaren Angeboten in derselben Straße.
- Mit Nebenkosten liegt der Faktor im Beispiel bei 28,5. Das ist ehrlicher, wenn du mit deinem tatsächlichen Einsatz vergleichst.
Faustregel
Ein Faktor unter 20 ist ein gutes Zeichen, über 30 ein Grund zum Nachrechnen. Entscheide aber nie am Faktor allein. Prüf danach die Nettomietrendite und den Cashflow, denn dort stecken Hausgeld, Nebenkosten und Finanzierung.