So liest du das Ergebnis
Der Kaufpreisfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Ein Faktor von 25 heißt: Die Wohnung kostet so viel wie 25 Jahre Kaltmiete. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite, ein Faktor von 25 entspricht 4 % brutto.
Je niedriger der Faktor, desto mehr Miete bekommst du für jeden Euro Kaufpreis. In begehrten Lagen ist der Faktor meist hoch, weil Käufer dort mit steigenden Mieten und Preisen rechnen.
Rechenbeispiel
240.000 € ÷ 9.360 €. Bruttomietrendite: 3,90 %
Ab wann ist der Faktor gut?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Verbreitet ist die Faustregel, dass ein Faktor unter 20 eher günstig und über 30 eher teuer ist. Wie viel sie taugt, hängt von Lage, Zustand und Mietentwicklung ab. Vergleiche den Faktor deshalb mit ähnlichen Wohnungen in derselben Gegend.
Typische Fehler
- Den Faktor als einzige Kennzahl nehmen. Er sagt nichts über Kosten, Finanzierung und Steuern.
- Mit der Warmmiete rechnen. Nebenkosten zahlt der Mieter, sie sind keine Einnahme.
- Die Nebenkosten übersehen. Mit ihnen liegt der Faktor im Beispiel bei 28,5 statt 25,6.
- Eine Wunschmiete ansetzen statt der Miete, die der Mietvertrag oder der Mietspiegel hergibt.
Grenzen der Kennzahl
Der Faktor eignet sich zum schnellen Vergleich von Angeboten. Was die Wohnung dir im Monat kostet oder bringt, zeigt der Cashflow-Rechner, die Rendite nach Kosten der Mietrendite-Rechner.