Was bedeutet negativer Cashflow?
Der Cashflow ist, was nach allen Zahlungen eines Monats übrig bleibt: Die Kaltmiete kommt herein, nicht umlagefähige Kosten, Zinsen und Tilgung gehen hinaus. Ist er negativ, zahlst du die Differenz aus deinem Einkommen.
Wichtig ist, woraus der Fehlbetrag besteht. Die Tilgung ist kein Verlust, sie senkt deine Restschuld. Du sparst sie in die eigene Wohnung. Zinsen und nicht umlagefähige Kosten dagegen sind weg.
Dazu kommt die Steuer. Zinsen, Kosten und die Abschreibung (AfA) mindern deine Einkünfte aus Vermietung. Entsteht ein Verlust, sinkt deine Steuer auf das übrige Einkommen. Der Cashflow nach Steuern ist deshalb in den ersten Jahren oft deutlich besser als davor.
Rechenbeispiel
Steuerwirkung: (Miete − Kosten − Zinsen − AfA von 333 €) × 42 %, im ersten Monat, ohne Mietausfall
Vor Steuern zahlst du 210 € im Monat zu, tilgst aber 270 €. Dein Vermögen wächst also schon vor der Steuer um 60 € im Monat. Nach Steuern bleibt ein Zuschuss von 95 €, die Tilgung ist 2,8-mal so hoch.
Wann ist er in Ordnung?
Solange der Fehlbetrag kleiner ist als die Tilgung, wächst dein Vermögen jeden Monat, auch ohne Wertsteigerung. Die App ordnet den Cashflow strenger an der Tilgung ein: Ein Fehlbetrag von einem Viertel der Tilgung, im Beispiel 68 € im Monat, ist im Ziel. Die halbe Tilgung, hier 135 €, ist Mittelfeld. Ab der ganzen Tilgung, 270 €, liegt der Cashflow unter dem Ziel. Werte dazwischen zählen zur näheren Stufe.
Die 95 € aus dem Beispiel gelten deshalb als „Im Ziel“. Die Grenzen sind Voreinstellungen, du kannst sie in der App an deine Ziele anpassen.
Ein negativer Cashflow ist außerdem in Ordnung, wenn er in dein Budget passt. Rechne den Zuschuss deshalb in deine Haushaltsrechnung ein, zusammen mit einer Reserve für Reparaturen und Leerstand.
Wann wird es kritisch?
Kritisch wird es, wenn der Fehlbetrag größer ist als die Tilgung. Dann verlierst du jeden Monat Geld und hoffst auf Wertsteigerung. Das passiert schneller, als man denkt:
- Höherer Anschlusszins: Steigt der Zins im Beispiel von 3,50 % auf 5,50 %, fällt der Cashflow nach Steuern von −95 € auf −304 €. Das ist mehr als die Tilgung von 270 €.
- Leerstand: Zieht der Mieter aus und die Wohnung steht drei Monate leer, fehlen 2.340 €. Die Kosten laufen weiter.
- Sonderumlage: Beschließt die Eigentümergemeinschaft eine Sanierung, die die Rücklage nicht deckt, zahlst du deinen Anteil auf einmal.
- Steuerwirkung lässt nach: Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil, damit sinkt auch die Steuerersparnis. Die Miete steigt meist, aber nicht automatisch.
Wie wird der Cashflow besser?
Den Cashflow verbessern drei Stellschrauben, jede mit einem Preis:
- Mehr Eigenkapital: Mit 20 % statt 10 % des Kaufpreises steigt der Cashflow nach Steuern im Beispiel auf −25 €. Du bindest aber mehr eigenes Geld.
- Niedrigere Tilgung: Mit 1 % statt 1,50 % Tilgung liegt er bei −5 €. Dafür bleibt die Restschuld länger hoch und du zahlst insgesamt mehr Zinsen.
- Niedrigerer Kaufpreis: Der wirksamste Hebel. Jeder Euro weniger senkt Zins, Tilgung und Nebenkosten zugleich.
Faustregel
Ein negativer Cashflow ist vertretbar, solange er kleiner ist als die Tilgung und du ihn auch bei einem höheren Anschlusszins tragen kannst. Prüf beides, bevor du unterschreibst, und rechne mit dem Cashflow nach Steuern, nicht davor.