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Steuern sparen mit vermieteter Wohnung: Was wirklich geht

Zinsen, AfA und nicht umlagefähige Kosten mindern deine Einkünfte aus Vermietung. Ein Verlust senkt deine Steuer auf das übrige Einkommen. Du sparst aber nur deinen Grenzsteuersatz, den Rest trägst du selbst. Der echte Vorteil sind die AfA und der steuerfreie Verkauf nach zehn Jahren.

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Wie sparst du mit einer vermieteten Wohnung Steuern?

Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Davon ziehst du alle Ausgaben ab, die mit der Vermietung zusammenhängen, die Werbungskosten (§ 9 EStG). Bleibt ein Überschuss, zahlst du darauf Steuer zu deinem persönlichen Steuersatz. Bleibt ein Verlust, verrechnet das Finanzamt ihn mit deinem übrigen Einkommen, etwa dem Gehalt, und du zahlst weniger Steuer.

Absetzen kannst du unter anderem:

  • die Schuldzinsen des Darlehens, nicht aber die Tilgung,
  • die AfA auf den Gebäudeanteil von Kaufpreis und Nebenkosten,
  • den nicht umlagefähigen Teil des Hausgelds, etwa die Verwaltung,
  • Reparaturen und Erhaltungsaufwand,
  • Fahrten zur Wohnung, Kontoführung, Porto, Steuerberatung für die Vermietung.

Wie viel ist das an einem Beispiel?

Die Wohnung aus dem Beispiel bringt im ersten vollen Jahr diese Einkünfte. Die Werte sind die Monatswerte der App mal zwölf, ohne Mietsteigerung:

240.000 € Kaufpreis, 216.000 € Darlehen zu 3,50 %, 42 % Grenzsteuersatz
Kaltmiete im Jahr9.360 €
Nicht umlagefähige Kosten−1.080 €
Schuldzinsen−7.560 €
AfA−3.996 €
Einkünfte aus Vermietung−3.276 €

3.276 € Verlust × 42 % Grenzsteuersatz

Steuerersparnis im Jahr1.376 €
Mit diesen Werten rechnen

Die Tilgung von 3.240 € im Jahr taucht hier nicht auf. Sie ist keine Ausgabe, sondern Vermögensaufbau. Mit einem Grenzsteuersatz von 30 % statt 42 % sinkt die Ersparnis auf 983 € im Jahr.

Was bringt das wirklich?

Der Verlust aus Vermietung ist echtes Geld, das du ausgibst. Das Finanzamt erstattet dir davon nur deinen Grenzsteuersatz. Bei 42 % trägst du von jedem Euro Verlust 0,58 € selbst. Eine Wohnung, die sich nur wegen der Steuer rechnet, rechnet sich deshalb nicht.

Die Ausnahme ist die AfA. Für sie fließt kein Geld, sie senkt die Steuer trotzdem. Das ist der eigentliche Steuervorteil der vermieteten Wohnung, zusammen mit der Steuerfreiheit eines Verkaufsgewinns nach zehn Jahren.

Welche Fallen gibt es?

  • Renovierung kurz nach dem Kauf: Gibst du in den ersten drei Jahren nach dem Kauf ohne Umsatzsteuer mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes für Instandsetzung und Modernisierung aus, sind das anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Du kannst sie dann nicht sofort absetzen, sondern nur über die AfA. Plane größere Arbeiten mit diesem Wissen.
  • Miete unter Marktniveau: Vermietest du günstig, etwa an Angehörige, gilt die Vermietung bei mindestens 66 % der ortsüblichen Miete als voll entgeltlich. Unter 50 % teilt das Finanzamt sie auf, und du kannst die Werbungskosten nur anteilig abziehen (§ 21 Abs. 2 EStG). Dazwischen kommt es auf eine Prognose an, ob du über die Jahre einen Überschuss erzielst.
  • Verkauf vor Ablauf von zehn Jahren: Dann ist der Gewinn steuerpflichtig (§ 23 EStG), und die AfA erhöht ihn, weil sie den Buchwert gemindert hat.
  • Rücklage ist keine Ausgabe: Die Zuführung zur Erhaltungsrücklage setzt du erst ab, wenn die Gemeinschaft das Geld ausgibt.

Wann bekommst du das Geld?

Die Ersparnis kommt normalerweise mit dem Steuerbescheid, also im Jahr nach den Ausgaben. Angestellte können beim Finanzamt einen Freibetrag für den Lohnsteuerabzug beantragen, dann steigt das Nettogehalt schon im laufenden Jahr. Für Verluste aus einer neu gekauften Wohnung geht das in der Regel erst ab dem Jahr nach dem Kauf.

Bewahre alle Belege auf: Kaufvertrag, Darlehensvertrag, Zinsbescheinigungen, Hausgeldabrechnungen und Rechnungen.

Faustregel

Steuern sparen ist ein Zusatz, kein Grund zum Kauf. Rechne mit deinem Grenzsteuersatz und dem Cashflow nach Steuern, und halte die Wohnung mindestens zehn Jahre. Bei Renovierungen nach dem Kauf, verbilligter Vermietung und Sonderabschreibungen lass dich steuerlich beraten.

Häufige Fragen

Kann ich die Tilgung von der Steuer absetzen?
Nein. Absetzbar sind nur die Zinsen. Die Tilgung baut dein Vermögen auf und ist deshalb keine Werbungskosten.
Welchen Steuersatz setze ich an?
Den Grenzsteuersatz, also den Satz auf den letzten Euro deines Einkommens. Er liegt deutlich über dem Durchschnittssteuersatz. Die App schätzt ihn aus deinem Einkommen, du kannst ihn überschreiben.
Muss ich die Mieteinnahmen versteuern, wenn ich Verlust mache?
Du gibst die Einnahmen und Ausgaben in der Anlage V der Steuererklärung an. Versteuert wird nur ein Überschuss. Ein Verlust mindert dein übriges Einkommen.
Ist der Verkauf nach zehn Jahren immer steuerfrei?
Für eine vermietete Wohnung im Privatvermögen in der Regel ja (§ 23 EStG). Ausnahmen gibt es etwa beim gewerblichen Grundstückshandel, wenn du viele Objekte in kurzer Zeit kaufst und verkaufst. Frag dafür eine Steuerberatung.

Quellen und Stand

Hinweis: Inhalte und Berechnungen dieses Ratgebers dienen nur als unverbindliche Einschätzung (indikativ). Sie sind keine Rechts-, Steuer-, Finanz- oder Anlageberatung und ersetzen keine Prüfung im Einzelfall. Gesetze, Zinsen und Preise können sich ändern, maßgeblich ist der Stand oben. Für deine Entscheidung frag im Zweifel eine Steuerberatung, eine Rechtsberatung oder deine Bank.

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