Was steht in der Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung teilt ein Haus in Wohnungseigentum auf. Sie liegt beim Grundbuchamt und gilt für jeden neuen Eigentümer. Sie besteht meist aus drei Teilen:
- Aufteilungsplan: Grundrisse, auf denen jede Wohnung mit Nummer eingezeichnet ist. Prüf, ob Keller, Dachboden oder Balkon wirklich zu deiner Wohnung gehören.
- Miteigentumsanteile: dein Anteil am Gemeinschaftseigentum, etwa 45/1.000. Nach ihm verteilt die Gemeinschaft die Kosten, solange nichts anderes vereinbart oder beschlossen ist (§ 16 WEG).
- Gemeinschaftsordnung: die Regeln des Hauses. Sie kann abweichende Kostenverteilungen festlegen, die Vermietung einschränken, etwa an Feriengäste, oder Sondernutzungsrechte vergeben, zum Beispiel an einem Gartenstück oder Stellplatz.
Achte auf den Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Was zum Sondereigentum gehört, zahlst du allein. Fenster, Wohnungstür und tragende Wände gehören meist zum Gemeinschaftseigentum, die Gemeinschaftsordnung kann aber die Kosten dafür dem einzelnen Eigentümer auferlegen.
Worauf achtest du in den Protokollen?
Die Protokolle der Eigentümerversammlungen zeigen, wie die Gemeinschaft tickt und was auf sie zukommt. Lies die der letzten drei Jahre. Dazu kommt die Beschluss-Sammlung, die der Verwalter führen muss (§ 24 Abs. 7 WEG). Sie enthält alle Beschlüsse im Wortlaut.
Darauf achtest du:
- Beschlossene oder vertagte Sanierungen: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Aufzug, Leitungen.
- Sonderumlagen, die schon beschlossen sind. Kläre im Kaufvertrag, wer sie zahlt.
- Erhöhungen des Hausgelds und der Zuführung zur Rücklage.
- Hausgeldrückstände einzelner Eigentümer. Fehlt Geld, müssen die anderen einspringen.
- Streit, Anfechtungsklagen, häufige Verwalterwechsel.
- Wiederkehrende Themen wie Feuchtigkeit im Keller oder Schäden am Dach, die immer wieder verschoben werden.
Welche Zahlen der Gemeinschaft brauchst du?
Drei Unterlagen zeigen dir die Finanzen der Gemeinschaft (§ 28 WEG):
- Wirtschaftsplan: die geplanten Ausgaben und dein Hausgeld für das laufende Jahr.
- Jahresabrechnung: was tatsächlich ausgegeben wurde, aufgeteilt auf die Wohnungen.
- Vermögensbericht: der Stand der Rücklage und das wesentliche Vermögen der Gemeinschaft zum Jahresende.
Teil die Rücklage durch die Wohnfläche des Hauses. Bei 60.000 € Rücklage und 1.800 m² sind das 33,33 € je m². Ob das reicht, hängt davon ab, was in den Protokollen ansteht.
Was kostet dich eine Sonderumlage?
Angenommen, in den Protokollen steht eine Dachsanierung für 180.000 €, die Rücklage beträgt 60.000 €. Die Gemeinschaft beschließt, den Rest als Sonderumlage nach Miteigentumsanteilen zu erheben:
120.000 € × 45 ÷ 1.000
Für die Wohnung aus unseren anderen Beispielen mit einem Zuschuss von 95 € im Monat entspricht das dem Zuschuss von rund 57 Monaten. Wer die Protokolle vor dem Kauf liest, kann den Betrag in den Kaufpreis einrechnen.
Wie kommst du an die Unterlagen?
Die Unterlagen bekommst du vom Verkäufer. Er kann sie beim Verwalter anfordern oder dich bevollmächtigen, sie einzusehen. Die Teilungserklärung kannst du auch über den Notar oder das Grundbuchamt bekommen, wenn du ein berechtigtes Interesse hast.
Bekommst du die Protokolle nicht oder nur lückenhaft, ist das ein Warnsignal. Ein Verkäufer, der nichts zu verbergen hat, gibt sie heraus.
Faustregel
Kauf keine Eigentumswohnung, ohne die Protokolle der letzten drei Jahre, den Vermögensbericht und die Teilungserklärung gelesen zu haben. Rechne jede anstehende Sanierung, die die Rücklage nicht deckt, mit deinem Miteigentumsanteil in den Kaufpreis ein.
Häufige Fragen
Wer zahlt eine Sonderumlage, die vor dem Kauf beschlossen wurde?
Wie viele Jahre Protokolle soll ich lesen?
Was ist ein Sondernutzungsrecht?
Quellen und Stand
- § 16 WEG, Nutzungen und Kosten, Bundesministerium der Justiz, Stand 02.10.2026
- § 24 WEG, Einberufung, Vorsitz, Niederschrift, Bundesministerium der Justiz, Stand 02.10.2026
- § 28 WEG, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht, Bundesministerium der Justiz, Stand 02.10.2026