Warum scheitern Käufe an der Rechnung?
Die meisten Fehlkäufe scheitern nicht an der Wohnung, sondern an der Rechnung. Sieben Fehler kommen besonders oft vor. Alle sind leicht zu vermeiden, wenn du sie kennst. Jeder Fehler ist hier an derselben Wohnung durchgerechnet: 240.000 € Kaufpreis, 780 € Kaltmiete, 90 € nicht umlagefähige Kosten, 3,50 % Zins und 1,50 % Tilgung.
1. Kaufnebenkosten vergessen
Wer die Rendite nur auf den Kaufpreis rechnet, übersieht 26.400 € Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler. Die Nettomietrendite sieht dann mit 3,45 % besser aus als die richtigen 3,11 %. Die Nebenkosten bezahlst du aus deinem Eigenkapital, sie sind verloren, auch wenn du später verkaufst.
2. Mit der Warmmiete rechnen
Inserate nennen oft die Warmmiete. Die umlagefähigen Nebenkosten zahlt der Mieter aber nur durch, sie sind keine Einnahme. Rechnest du im Beispiel mit 950 € warm statt 780 € kalt, steigt die Bruttomietrendite scheinbar von 3,90 % auf 4,75 %.
3. Das nicht umlagefähige Hausgeld weglassen
Verwaltung und Rücklage trägst du selbst. Lässt du die 90 € im Monat weg, rechnest du mit einem Cashflow vor Steuern von −120 € statt −210 €. Das sind 1.080 € im Jahr. Den Anteil findest du im Wirtschaftsplan oder in der Jahresabrechnung.
4. Keinen Leerstand einplanen
Zieht ein Mieter aus, vergehen oft Wochen bis zum nächsten, bei Renovierung Monate. 3 Monate ohne Miete kosten dich im Beispiel 2.340 €. Weil die Kosten weiterlaufen, fällt der Cashflow vor Steuern im Jahr dann von −2.520 € auf −4.860 €.
5. Den Anschlusszins ignorieren
Der Zins ist nur für die Dauer der Zinsbindung sicher. Danach finanzierst du die Restschuld neu. Liegt der Zins dann bei 5,50 % statt 3,50 %, fällt der Cashflow nach Steuern im Beispiel von −95 € auf −304 € im Monat. Rechne diesen Fall vor dem Kauf durch, die App zeigt die Restschuld zum Ende der Zinsbindung.
6. Die AfA auf den ganzen Kaufpreis rechnen
Das Grundstück ist nicht abschreibbar. Wer 100 % statt 75 % Gebäudeanteil ansetzt, rechnet mit 5.328 € AfA statt 3.996 € und überschätzt die Steuerersparnis um 559 € im Jahr. Das Finanzamt korrigiert das spätestens bei der ersten Steuererklärung.
7. Keine Reserve für Sonderumlagen
Reicht die Rücklage der Gemeinschaft für eine Sanierung nicht, beschließt sie eine Sonderumlage. Eine Sonderumlage von 5.400 € für deine Wohnung entspricht im Beispiel dem Zuschuss von rund 57 Monaten. Lies vor dem Kauf die Protokolle der Eigentümerversammlungen und halte eine Reserve bereit.
Wie vermeidest du die Fehler?
Die Fehler haben eines gemeinsam: Sie machen eine Wohnung auf dem Papier besser, als sie ist. So vermeidest du sie:
- Rechne Renditen immer auf Kaufpreis plus Nebenkosten und mit der Kaltmiete.
- Nimm das nicht umlagefähige Hausgeld aus dem Wirtschaftsplan, nicht aus dem Exposé.
- Rechne einen schlechteren Fall mit Leerstand und höherem Anschlusszins.
- Setz einen Gebäudeanteil an, den du begründen kannst.
- Lies die Protokolle und halte eine Reserve bereit, die nicht in der Wohnung steckt.
Faustregel
Rechne konservativ: Kaltmiete statt Warmmiete, Kaufpreis plus Nebenkosten, alle eigenen Kosten, Leerstand und ein höherer Zins. Wenn die Wohnung dann noch zu deinen Zielen passt, hält die Rechnung auch in schlechteren Jahren.