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Mietpreisbremse und Kappungsgrenze für Vermieter

Bei einer neuen Vermietung darf die Miete in Gebieten mit Mietpreisbremse höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. In einem laufenden Mietverhältnis darfst du sie innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % erhöhen, in angespannten Märkten um 15 %. Rechne deine Rendite mit der Miete, die erlaubt ist.

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Was regeln Mietpreisbremse und Kappungsgrenze?

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei einer neuen Vermietung. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Welche Gemeinden dazu gehören, legen die Landesregierungen per Verordnung fest. Diese Verordnungen dürfen höchstens bis zum 31. Dezember 2029 gelten.

Die Kappungsgrenze begrenzt dagegen Mieterhöhungen in einem laufenden Mietverhältnis (§ 558 BGB). Beide Regeln wirken auf unterschiedliche Momente: die eine beim Mieterwechsel, die andere während der Mietzeit.

Wann gilt die Mietpreisbremse nicht?

Die Mietpreisbremse gilt nicht in jedem Fall:

  • Neubau: nicht für die erste Vermietung einer Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird (§ 556f BGB).
  • Umfassende Modernisierung: nicht für die erste Vermietung danach (§ 556f BGB).
  • Höhere Vormiete: War die Miete des Vormieters schon höher, darfst du sie in der Regel wieder verlangen (§ 556e BGB).

Ob deine Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse liegt, steht in der Verordnung deines Bundeslands. Die Vergleichsmiete findest du im Mietspiegel deiner Gemeinde.

Wie hoch darf die Miete sein?

Die Wohnung aus unseren Beispielen liegt in einer Stadt mit Mietpreisbremse. Der Mietspiegel nennt für vergleichbare Wohnungen 11,00 € je m². Die Werte sind Annahmen für das Beispiel.

Höchstmiete bei Neuvermietung, 60 m², 11,00 € Vergleichsmiete je m²
Ortsübliche Vergleichsmiete (11,00 € × 60 m²)660 €
Aufschlag höchstens 10 %66 €

660 € × 1,1

Höchstmiete kalt im Monat726 €
Mit diesen Werten rechnen

Hast du mit 780 € gerechnet, fehlen dir 54 € im Monat. Die Nettomietrendite fällt von 3,11 % auf 2,86 %, der Cashflow nach Steuern von −95 € auf −127 €. Rechne deshalb immer mit der Miete, die du rechtlich verlangen darfst.

Wie stark darfst du die Miete erhöhen?

In einem laufenden Mietverhältnis darfst du die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Innerhalb von drei Jahren aber um höchstens 20 %, in Gebieten, die das Land per Verordnung bestimmt, um höchstens 15 %. Erhöhungen wegen Modernisierung und gestiegener Betriebskosten zählen dabei nicht mit.

Zahlt dein Mieter heute 520 € kalt, darfst du in drei Jahren höchstens auf 624 € erhöhen, bei 15 % auf 598 €. Die Vergleichsmiete von 660 € ist zugleich die Obergrenze. Wer eine vermietete Wohnung mit niedriger Miete kauft, kann sie deshalb nur schrittweise anpassen.

Welche anderen Wege zu mehr Miete gibt es?

  • Modernisierung: Nach bestimmten Modernisierungen darfst du die Jahresmiete um 8 % der Kosten erhöhen (§ 559 BGB). Bei 15.000 € für die Wohnung sind das 100 € im Monat. Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete dadurch höchstens um 3 € je m² steigen, hier also um 180 €, bei einer Miete unter 7 € je m² nur um 2 €.
  • Staffelmiete: Die Miete steigt zu festen Terminen um vereinbarte Beträge (§ 557a BGB). Andere Erhöhungen sind dann ausgeschlossen.
  • Indexmiete: Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex (§ 557b BGB). Das schützt vor Inflation, aber nur so weit, wie die Preise tatsächlich steigen.

Die Mietpreisbremse gilt bei einer Staffelmiete für jede einzelne Staffel, bei einer Indexmiete für die Ausgangsmiete (§ 557a Abs. 4, § 557b Abs. 4 BGB).

Faustregel

Rechne mit der Miete, die Mietspiegel und Mietpreisbremse erlauben, nicht mit der Miete im Inserat. Bei vermieteten Wohnungen zählt der bestehende Vertrag. Mieterhöhungen planst du mit der Kappungsgrenze, nicht mit der Marktmiete. Bei Fragen zu deinem Fall hilft ein Mieter- oder Eigentümerverein oder eine Rechtsberatung.

Häufige Fragen

Wo gilt die Mietpreisbremse?
In Gemeinden, die eine Landesverordnung als angespannten Wohnungsmarkt bestimmt. Die Verordnungen dürfen höchstens bis zum 31. Dezember 2029 gelten. Die aktuelle Liste veröffentlicht dein Bundesland.
Was passiert, wenn die Miete zu hoch vereinbart ist?
Der Mieter kann den zu viel gezahlten Teil zurückfordern, wenn er den Verstoß rügt. Die vereinbarte Miete ist dann nur bis zur zulässigen Höhe wirksam.
Gilt die Kappungsgrenze auch nach einer Modernisierung?
Nein. Mieterhöhungen nach einer Modernisierung haben eigene Grenzen: 8 % der Kosten im Jahr und höchstens 3 € je m² in sechs Jahren, bei Mieten unter 7 € je m² höchstens 2 €.

Quellen und Stand

Hinweis: Inhalte und Berechnungen dieses Ratgebers dienen nur als unverbindliche Einschätzung (indikativ). Sie sind keine Rechts-, Steuer-, Finanz- oder Anlageberatung und ersetzen keine Prüfung im Einzelfall. Gesetze, Zinsen und Preise können sich ändern, maßgeblich ist der Stand oben. Für deine Entscheidung frag im Zweifel eine Steuerberatung, eine Rechtsberatung oder deine Bank.

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